案号：(2017)最高法民终171号

案情简介：

2011年6月22日，中冶公司作为出租方，银泰公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，合同中约定有迟延交付房租的违约金等事项。后中冶公司一直未能交房，并向银泰公司退还了租赁保证金500万元。并且，涉案《租赁合同》中位于包头市的地块一直未取得建设工程规划许可证。

2015年10月30日，银泰公司向中冶公司发送了《解约通知书》，宣布解除《房屋租赁合同》，并要求中冶公司支付迟延交房违约金3365万元和解约赔偿金1.3亿元。中冶公司认为是由于政府规划变更，改变了案涉区域整体规划，才无法进行相应工程建设及房屋交付，不是中冶公司的过错，不应承担责任。

争议焦点及法院观点：

银泰公司与中冶公司签订《房屋租赁合同》的效力问题

根据《房屋租赁合同》的约定，中冶公司的主要合同义务是按时交付符合合同约定要求的租赁物，银泰公司的主要合同义务是支付履约保证金及租金，双方的主要权利义务符合房屋租赁合同的特点。

但《房屋租赁合同》签订时，作为租赁物的房屋尚未建成，因此属于对未来建成房屋的预租。关于房屋预租，在现行法律、行政法规没有规定的情形下，可参照适用有关房屋租赁的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。

同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定以及第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；……”的规定，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准。 

本案中，根据双方提交的证据以及一审法院向包头市规划局稀土高新区规划分局核实的情况可以认定，没有证据证明在一审庭审辩论结束之前，案涉地块建设项目已经取得了建设工程规划许可证，即《房屋租赁合同》约定的租赁物既未建成，也没有取得合法的建设手续，这种情形下，《房屋租赁合同》应当认定无效，一审判决对此认定并无不当，银泰公司关于此点的上诉理由不成立。